서울-지방 양극화 더 심화···내년 상반기 분수령

대출 규제, 경기 침체 등으로 연말 부동산 시장이 위축되고 있는 가운데 내년 부동산 시장이 '상저하중' 장세가 될 것이란 전망이 나온다. 상반기에는 대출 옥죄기 여파와 서울 등 일부 집값 급등에 따른 피로감으로 거래절벽 기조가 이어진 뒤 하반기부터 전셋값이 꿈틀거리며 수도권을 중심으로 거래가 다시 살아날 것이란 의미다.

특히 서울과 지방 부동산 양극화 현상이 심화할 전망이다. 내년에도 금융당국의 대출 조이기 기류가 강화할 수 있는 데다, 국내 경제 불확실성이 커지면서 안전자산에 대한 선호도가 높아져 강남 등 인기 권역 아파트 수요가 증가할 것이란 예상에서다.

이와 함께 지방 부동산은 하방 압력이 강할 것으로 보이지만, 서울 등 수도권 집값은 강보합 내지 상승세를 보일 가능성도 있다. NH투자증권을 비롯해 하나금융연구소, 한국건설산업연구원, 주택사업연구원 등 국내 주요 연구기관들의 전망보고서가 그렇다.

건설산업연구원은 "내년 수도권 주택가격이 1% 상승하는 강보합을 보일 것"으로 전망했다. 하나금융연구소는 2025년 수도권 주택가격에 대해 "완만한 상승세"라고 예상했다.

내년 1분기가 향후 집값을 가를 분수령이 될 것이란 관측도 나왔다. NH투자증권은 "2025년 1분기가 대출 규제와 높아진 매도호가에 따른 정체 국면이 일시적 현상일지, 추세적 흐름일지를 가를 분수령이 될 것"이라며 "(다만) 전월세 가격 상승과 금리인하 기대감, 선호 지역의 공급부족이라는 상승 요인이 하락 요인보다 우선 작용해 국지적 상승 흐름이 지속될 것"이라고 내다봤다.

일부 지방은 주택시장 침체가 나타날 수 있겠지만, 수도권 인기 지역 등 국지적으로는 오름세가 나타날 것이란 관측이다.

내년에도 공급부족이 이슈가 될 전망이다. 주택산업연구원은 내년엔 수도권을 중심으로 공급부족량이 90만채 규모에 육박할 것으로 전망했다. 2020년부터 올해까지 5년간 주택 수요량에 비해 공급이 부족했고 이미 누적치로 86만가구 규모에 이른다는 것이다.

공급부족 현상은 앞으로 더 심각해진다. 주택산업연구원에 따르면 올해 주택 인허가 물량은 38만가구 수준으로, 2017∼2021년 연간 평균(54만가구)과 비교하면 30%나 감소했다. 공사비 상승, 미분양 적체, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제, 대출금리 상승 등이 복합적으로 작용한 결과다.

대출 규제도 최대 변수가 될 것으로 보인다. 주담대의 경우 내년 하반기 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 은행권은 물론 제2금융권까지 모든 대출 한도가 많이 감소한다. 가령 연봉 5000만 원인 차주가 수도권에 집을 살 때 대출받을 수 있는 돈은 2억4500만 원으로 스트레스 DSR 도입 전보다 8400만 원 줄어든다(30년 만기 분할 상환, 대출이자 4.5% 가정). 내년 기준금리가 올해보다 1.5%P 이상 하락해야 스트레스 DSR 시행 전과 비슷한 자금 조달 여건이 조성될 것으로 보인다.

서울과 지방 양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 전망이다. 서울권에서도 강남·여의도·용산·반포·송파·성수 등 상급지와 이외 외곽 하급지 간 양극화가 더 심화할 수도 있다. 이 때문에 일부 전문가들은 내년이 상급지로 이동할 수 있는 마지막 기회가 될 수도 있다고 말한다. 내년 일시적으로 거래절벽이 오는 상황이 강남3구 등 상급지 매수 타이밍이 될 수 있다는 의미.

부동산 한 전문가는 "글로벌 인플레이션 영향으로 2023년 착공 급감이 현실이 됐다. 2026년 이후 공급 절벽이 오는 건 이미 '정해진 미래'다. 공급 절벽이 찾아오기 전(내년) 부동산 시장이 하락세를 보이는 시기를 활용한다면 상급지로 이동할 수 있는 절호의 기회가 될 수도 있을 것"이라고 말했다. 이어 그는 미국 대선에서 트럼프가 당선된 점도 눈여겨봐야 한다고 말했다. 국내 경기 위축으로 인해 안전자산 선호 현상이 강해지면서 강남 등 부동산 안전지역에 매수 세력이 몰릴 수 있다는 의미. 역시 서울권에서 지역 간 양극화 현상이 국지적으로도 이어질 수 있다는 의미로 읽힌다.

이에 건설산업연구원은 내년 전국 주택매매 가격이 1% 하락하는 가운데 수도권은 1% 상승하고 지방은 2% 하락할 것으로 전망했다. 하나금융연구소도 "'똘똘한 한 채'가 있는 수도권을 중심으로 수요가 집중될 것"으로 내다봤다.

최근 본격화하는 전셋값 상승세는 더 악화되진 않을 것으로 보인다. 익명을 요구한 민간연구기관 위원은 "전세는 매매시장 축소로 인해 소폭 상승할 것이다. 다만 연립 다세대 전세 기피 현상이 다소 완화되면서 아파트 전셋값에 전해지는 압력은 올해에 비해 다소 완화될 것"이라고 말했다.